Comodato en Argentina: Plazo y Claves

El comodato, un contrato que permite ceder el uso de una propiedad de forma gratuita, ha ganado relevancia, especialmente en contextos que requieren flexibilidad, como las mudanzas vinculadas a operaciones de compraventa. Entender sus alcances, limitaciones y, fundamentalmente, el tema del plazo es clave para quienes consideran esta opción.

Conceptualmente, el comodato es definido por la ley como aquel contrato por el cual una persona (el comodante), dueña de una cosa no fungible, la entrega gratuitamente a otra (el comodatario) para que se sirva de ella y la restituya en idénticas condiciones al finalizar el plazo acordado. Es un préstamo de uso, esencialmente gratuito, que se perfecciona con la entrega efectiva de la cosa.

¿Existe un Plazo Máximo Legal para un Comodato en Argentina?

Una de las preguntas más frecuentes sobre el comodato, particularmente el inmobiliario, es si la ley establece un límite de tiempo para su duración. A diferencia de otros contratos como el alquiler, donde sí existen plazos mínimos fijados por el Código Civil y Comercial, en el caso del comodato, no hay un plazo mínimo ni máximo estipulado por la ley.

Esto significa que la duración del contrato de comodato queda enteramente a la voluntad y el acuerdo de las partes involucradas: el comodante y el comodatario. Ellos son quienes deben pactar el tiempo por el cual se cederá el uso gratuito del inmueble. Este plazo debe ser determinado y expresado claramente en el contrato.

La flexibilidad en el plazo es una característica distintiva del comodato, permitiendo adaptarlo a necesidades específicas, como puede ser un lapso breve para una mudanza o un período más extenso si así lo convienen las partes. Sin embargo, esta libertad contractual subraya la importancia de la confianza mutua y la claridad en el acuerdo escrito para evitar futuros conflictos.

Usos Comunes del Comodato Inmobiliario: Más Allá de la Mudanza

Si bien el ejemplo más citado y relevante en el contexto de compraventa es el del vendedor que necesita un tiempo adicional para mudarse después de escriturar, el comodato tiene otras aplicaciones:

• Transición en Compraventa: Permite al vendedor permanecer en la propiedad vendida por unos días o semanas, coordinando su mudanza con la entrega de su nueva vivienda, o realizando arreglos necesarios en el nuevo destino.
• Préstamo Familiar o entre Conocidos: Es común prestar una propiedad a un familiar o amigo por un tiempo determinado, sin que medie un alquiler.
• Uso Corporativo o Institucional: Empresas o instituciones pueden ceder el uso de espacios de forma gratuita bajo esta figura para fines específicos (oficinas temporales, comedores, etc.).
• Espera de Trámites: Utilizar un inmueble mientras se resuelven sucesiones, divisiones de bienes u otros trámites legales.

En todos estos casos, la gratuidad es la esencia del contrato. Si hubiera un pago periódico por el uso, el contrato probablemente sería considerado un alquiler (locación), con todas las implicancias legales que ello conlleva y los plazos mínimos obligatorios.

La Importancia del Contrato Escrito y la Certificación de Firmas

Aunque el comodato es un contrato informal en cuanto a su forma (puede ser verbal), su naturaleza gratuita y la entrega de la posesión de un bien de valor como un inmueble hacen que sea fundamental plasmar el acuerdo por escrito.

Un contrato de comodato bien redactado debe especificar:

• Identificación completa de las partes (comodante y comodatario).
• Descripción detallada del inmueble.
• El plazo exacto de duración del comodato.
• El destino o uso permitido del inmueble.
• Las obligaciones del comodatario (pago de servicios, mantenimiento ordinario, prohibición de innovaciones, etc.).
• Las causas de rescisión anticipada.
• Las consecuencias del incumplimiento, incluyendo posibles multas o penalidades por la no restitución en término.

Además de ponerlo por escrito, es altamente recomendable que las firmas de las partes sean certificadas por un escribano público. Esta certificación otorga fecha cierta al documento y da fe pública de que las firmas corresponden a quienes dicen ser, lo cual es una ventaja significativa en caso de futuros litigios. Si bien esto implica un costo notarial, suele ser menor que los problemas derivados de un contrato informal ante un incumplimiento.

Obligaciones de las Partes en un Contrato de Comodato

Aunque es un contrato gratuito, genera obligaciones para ambas partes:

Obligaciones del Comodatario:

• Cuidar la cosa: Debe conservar el inmueble con la diligencia de un buen padre de familia.
• Usar la cosa según lo pactado: Solo puede darle el uso convenido en el contrato o, en su defecto, el que corresponde a su naturaleza.
• Pagar gastos ordinarios: Generalmente, el comodatario se hace cargo de los gastos de uso, como servicios (luz, gas, agua) y expensas comunes ordinarias durante el período del comodato.
• Restituir la cosa: Al finalizar el plazo o cumplirse la finalidad del préstamo, debe devolver el inmueble en el mismo estado en que lo recibió (salvo el deterioro normal por el uso).
• Responder por deterioros: Es responsable por el deterioro o pérdida del inmueble si ocurren por su culpa, o si usa la cosa de manera indebida o por un tiempo mayor al pactado.

Obligaciones del Comodante:

• Permitir el uso: Debe dejar al comodatario usar el inmueble durante el plazo convenido o hasta que se cumpla la finalidad del préstamo. Sin embargo, la ley contempla que el comodante puede pedir la restitución anticipada si le sobreviene una necesidad imprevista y urgente de la cosa.
• Responder por vicios ocultos: Si el inmueble tiene defectos ocultos que causan daño al comodatario y el comodante los conocía y no avisó, debe responder por esos daños.
• Pagar gastos extraordinarios: Debe hacerse cargo de los gastos excepcionales y urgentes que sean necesarios para la conservación del inmueble, siempre que el comodatario le avise previamente (salvo urgencia extrema).

¿Qué Sucede si el Comodatario No Restituye el Inmueble?

Este es uno de los principales temores del comodante, especialmente cuando cede el uso de su propiedad. Si llegado el plazo acordado, el comodatario no devuelve el inmueble, está incurriendo en un incumplimiento contractual.

Ante esta situación, el comodante tiene el derecho de iniciar acciones legales para reclamar la restitución del inmueble. Un contrato de comodato escrito y con firmas certificadas facilita enormemente este proceso, ya que constituye una prueba fehaciente del acuerdo y el plazo pactado.

En el contrato se pueden establecer cláusulas que prevean esta situación, como multas diarias por la demora en la restitución, además de la posibilidad de reclamar judicialmente los daños y perjuicios que el incumplimiento le ocasione al comodante (por ejemplo, gastos de alojamiento alternativo, lucro cesante si tenía planeado alquilar o vender, etc.).

Para mitigar el riesgo en casos de compraventa donde el vendedor se queda como comodatario, una práctica común es que el comprador (ahora comodante) retenga una suma de dinero en garantía, que queda en custodia del escribano interviniente. Si el vendedor no desocupa en tiempo, el comprador puede disponer de esa garantía para cubrir los gastos derivados de la demora.

Costos Asociados a un Contrato de Comodato

El comodato en sí mismo es gratuito, es decir, no hay un "precio" por el uso del inmueble. Sin embargo, la formalización del contrato sí puede generar costos:

• Redacción del Contrato: Si bien las partes pueden redactarlo por sí mismas, es recomendable contar con asesoramiento legal o notarial para asegurar que esté completo y contemple todas las contingencias.
• Certificación de Firmas: Los honorarios del escribano por certificar las firmas varían según la jurisdicción y la complejidad (si hay representaciones, etc.). En Buenos Aires, se mencionan aranceles que parten de un monto base más un adicional por cada firma.

Es importante destacar que, en el contexto de una compraventa donde se otorga un comodato breve para la mudanza, es frecuente que el costo de redacción del comodato no se cobre, y solo se facturen los gastos de certificación de firmas a la parte que se queda en comodato (generalmente el vendedor).

¿Se Puede Renovar o Prorrogar un Comodato?

Sí, el contrato de comodato puede ser renovado o prorrogado si ambas partes están de acuerdo. Si al vencimiento del plazo pactado las partes deciden extender el préstamo de uso, simplemente deben documentar esta voluntad, idealmente mediante un nuevo acuerdo escrito que establezca el nuevo plazo o confirme la prórroga del original.

La renovación o prórroga también se basa en la buena fe y la confianza entre las partes, y debe estar justificada por alguna necesidad o conveniencia mutua.

Comodato Precario: Una Situación Particular

Existe una modalidad de comodato denominada "precario". Esto ocurre cuando no se ha pactado un plazo de duración o el uso para el cual se prestó la cosa no está determinado, ni por acuerdo ni por la naturaleza de la cosa o la costumbre del lugar. En este caso, la ley establece que el comodante puede pedir la restitución de la cosa en cualquier momento, sin necesidad de invocar una causa.

Si bien esta figura otorga gran flexibilidad al comodante, para el comodatario implica una gran inestabilidad, ya que su derecho de uso puede terminar abruptamente. Por ello, siempre que sea posible, es aconsejable pactar un plazo determinado para dar mayor seguridad jurídica a ambas partes.

Comodato vs. Alquiler (Locación)

Es crucial diferenciar el comodato del contrato de alquiler, ya que tienen naturalezas y regulaciones muy distintas:

La diferencia fundamental radica en la existencia o no de un pago. Si hay contraprestación por el uso, es alquiler, no comodato, y se aplican las normas de locación, incluyendo los plazos mínimos obligatorios, que en el comodato no existen.

Preguntas Frecuentes sobre el Comodato Inmobiliario

Aquí respondemos algunas dudas comunes:

¿El comodatario puede subalquilar el inmueble?

No, salvo que el contrato lo autorice expresamente. El comodato es un préstamo personal e intransferible por naturaleza. El comodatario solo tiene derecho a usar la cosa él mismo.

¿Qué pasa si el inmueble sufre daños durante el comodato?

El comodatario es responsable por los daños causados por su culpa o uso indebido. Los deterioros por el uso normal o por la calidad de la cosa no son su responsabilidad. Los gastos extraordinarios y urgentes de conservación son, en principio, a cargo del comodante.

¿El comodante puede pedir la restitución antes de tiempo?

Solo en casos muy específicos previstos por la ley o el contrato: si le sobreviene una necesidad imprevista y urgente de la cosa, si el comodatario usa la cosa para un fin distinto al pactado, o si el préstamo es precario (sin plazo).

¿Qué sucede si fallece una de las partes?

Generalmente, el comodato no se extingue por la muerte del comodante, sus herederos deben respetar el plazo. Sin embargo, el comodato sí suele extinguirse por la muerte del comodatario, ya que es un contrato intuito personae (hecho en consideración a la persona), a menos que se haya pactado lo contrario o el préstamo no fuera exclusivamente en consideración a él.

¿Es válido un comodato verbal?

Sí, es válido, ya que la ley no exige una forma particular. Sin embargo, la prueba de un comodato verbal sobre un inmueble es muy difícil y riesgosa. Siempre es altamente recomendable hacerlo por escrito y certificar las firmas.

En conclusión, el comodato inmobiliario en Argentina no tiene un plazo máximo legal preestablecido, siendo este un aspecto que las partes deben acordar libremente. Esta flexibilidad lo convierte en una herramienta útil en diversas situaciones, especialmente en transiciones de mudanza. No obstante, su eficacia y seguridad jurídica dependen en gran medida de la claridad y formalidad del contrato escrito, idealmente con certificación de firmas, para definir precisamente el plazo, las obligaciones y las consecuencias de un posible incumplimiento.

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