¿Cómo Dividir un Condominio?

La propiedad compartida, conocida legalmente como condominio, es una situación jurídica muy común donde dos o más personas son propietarias conjuntas de un mismo bien. Esto puede ocurrir por diversas vías, como la compra conjunta de una vivienda por parte de cónyuges o la herencia de un inmueble familiar entre hermanos. En esta figura, cada propietario posee una cuota o parte indivisa del bien común, lo que implica derechos y obligaciones sobre la totalidad del mismo.

Si bien el condominio puede funcionar armónicamente, a menudo se convierte en una fuente de problemas y conflictos cuando los copropietarios tienen intereses distintos, desacuerdos sobre la administración, el uso, los gastos o simplemente desean finalizar la situación de copropiedad para obtener liquidez de su parte.

¿Qué es exactamente un Condominio?

El término condominio proviene del vocablo latino condominium y, en el ámbito del Derecho, define la potestad que varias personas tienen sobre un bien compartido. Según el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) en su Artículo N° 1983, el condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. A menos que la ley o el título dispongan lo contrario, se presume que las partes de los condóminos son iguales.

Esta figura se aplica tanto a bienes inmuebles (casas, departamentos, terrenos) como a bienes muebles registrables, como es el caso del condominio automotor. En este último supuesto, varias personas son propietarias de un vehículo automotor, poseyendo cada una una parte indivisa sobre el mismo.

El Derecho a Pedir la División

Uno de los principios fundamentales del condominio es que ningún comunero o copropietario está obligado a permanecer en esta situación. El Artículo N° 1997 del CCCN establece claramente que, excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier momento, pedir la partición de la cosa. La acción de división de la cosa común es un derecho reconocido a cada copropietario y tiene carácter imprescriptible, lo que significa que no caduca con el paso del tiempo.

La solicitud de división implica la extinción de la comunidad sobre el bien, transformando la cuota ideal que cada uno tenía en una propiedad exclusiva sobre una porción del bien, si es divisible, o en una suma de dinero equivalente a su parte, si no lo es.

Es importante mencionar que, aunque el derecho a pedir la división es irrenunciable de forma indeterminada (Art. 1999 CCCN), los condóminos sí pueden acordar suspender la partición por un plazo determinado que no exceda los diez años (Art. 2000 CCCN). Incluso si existe un acuerdo o una orden judicial de indivisión, el juez puede autorizar la partición anticipada si concurren circunstancias graves (Art. 2002 CCCN).

Procedimientos para la División de la Propiedad Común

La división del condominio puede llevarse a cabo de diversas maneras, dependiendo principalmente de si los copropietarios logran llegar a un acuerdo.

1. División por Acuerdo de las Partes (Extrajudicial)

Este es el método ideal y más rápido. Si todos los condóminos están presentes, son capaces y llegan a un acuerdo unánime sobre cómo dividir el bien o repartir el dinero de su venta, la partición puede realizarse de forma extrajudicial. Cuando se trata de bienes inmuebles, este acuerdo suele formalizarse mediante escritura pública ante un notario. También puede instrumentarse mediante instrumento privado, el cual deberá ser homologado por un juez para adquirir plena validez legal. Este camino es el más recomendable, ya que evita los costos y demoras de un proceso judicial.

2. División con Intervención de Árbitros

En caso de no lograr un acuerdo directo, los copropietarios pueden decidir someter la división a la decisión de uno o varios árbitros. Estos árbitros, designados de común acuerdo, serán los encargados de determinar la forma de división del bien o el reparto del producido de su venta, en proporción a los derechos de cada condómino.

3. División por Vía Judicial

Cuando no ha sido posible alcanzar ningún tipo de acuerdo entre los condóminos, la única vía posible para concretar la división es recurrir a la justicia mediante la interposición de una demanda de acción de división de cosa común. Este proceso judicial se rige, en Argentina, por el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (CPCCN), que establece que la demanda se sustanciará por el procedimiento del juicio ordinario (Art. 676 CPCCN).

El juicio de división de condominio tiene un carácter imprescriptible y busca obtener una sentencia judicial que determine la forma en que se realizará la división. Este proceso judicial puede concluir de dos maneras principales, dependiendo de la naturaleza del bien:

• Adjudicación: Si el bien es divisible (por ejemplo, un terreno grande que puede subdividirse en parcelas independientes sin perder valor o utilidad), la sentencia ordenará la división física y la adjudicación de una porción a cada condómino, equivalente a su cuota.
• Venta y Reparto: Si el bien es indivisible (como suele ocurrir con una vivienda, un departamento o un automotor), y no hay acuerdo para que uno de los condóminos se lo adjudique pagando al resto, la sentencia ordenará la venta del bien. Esta venta generalmente se realiza mediante subasta pública judicial, y el dinero obtenido se reparte entre los condóminos en proporción a sus respectivas cuotas.

El juicio de división de condominio se compone de dos etapas principales: la primera, donde se discute y sentencia la procedencia de la disolución del condominio; y la segunda, donde se ejecuta la sentencia para determinar la forma de partir (en especie o mediante venta).

Bienes Divisibles e Indivisibles

La distinción entre bienes divisibles e indivisibles es crucial al momento de la partición. Un bien es divisible, para el derecho, cuando al ser partido, cada una de las partes conserva la especie, cualidad y función u objeto del todo. Por ejemplo, un campo grande que puede ser dividido en lotes sin que estos pierdan su aptitud para el cultivo o la construcción.

Por el contrario, un bien es indivisible cuando su división física lo haría antieconómico o inutilizable para su destino. Una casa, un departamento, un automóvil o una obra de arte suelen ser considerados bienes indivisibles. En estos casos, la división no se realiza físicamente, sino económicamente: el bien se adjudica a uno de los condóminos (quien compensa económicamente al resto por sus partes) o se vende y se reparte el dinero.

El CCCN (Art. 1996) remite a las reglas de la división de la herencia para la partición del condominio, en tanto sean compatibles. Estas reglas establecen el principio de partición en especie si es posible y conveniente, pero si no, se procede a la venta y distribución del producido.

Derechos y Obligaciones de los Condóminos

Mientras subsiste el condominio, los copropietarios tienen ciertos derechos y obligaciones sobre el bien común:

Uso y Goce del Bien

Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino ni perjudicar el derecho igual de los demás (Art. 1986 CCCN). Los condóminos pueden acordar formas de uso y goce alternado o exclusivo sobre partes determinadas (Art. 1987 CCCN).

Si uno de los condóminos utiliza el bien de forma exclusiva, excluyendo a los demás, está obligado a pagar una indemnización (conocida como canon locativo o valor locativo) a los restantes condóminos. Sin embargo, este derecho a la indemnización solo surge a partir de la oposición fehaciente del condómino excluido (por ejemplo, mediante carta documento), y solo en beneficio del oponente (Art. 1988 CCCN).

El valor de este canon se determina en función del valor de mercado del alquiler del bien, proporcionalmente a la cuota de quien reclama. Si no hay acuerdo sobre el monto, puede recurrirse a un juicio de fijación de canon locativo.

Gastos y Mejoras

Los gastos de conservación y reparación de la cosa, así como las mejoras necesarias (indispensables para mantener el bien), deben ser pagados por cada condómino en proporción a su parte indivisa (Art. 1991 CCCN). El condómino que haya pagado más de lo que le corresponde tiene derecho a reclamar el reembolso a los demás, con intereses.

En cuanto a las mejoras útiles (que aumentan el valor o utilidad del bien) y suntuarias (de lujo o recreo), el CCCN establece diferentes reglas:

Para realizar mejoras útiles o suntuarias, no se requiere el acuerdo de los demás, pero quien las realiza no puede reclamar el costo a los otros, salvo excepciones.

Disposición de la Cosa y de la Parte Indivisa

La disposición jurídica (como la venta total) o material (como construcciones nuevas) de la totalidad de la cosa común solo puede realizarse con la conformidad de todos los condóminos (Art. 1990 CCCN).

Sin embargo, cada condómino tiene plena libertad para disponer de su propia parte indivisa. Puede venderla, cederla o gravarla (por ejemplo, hipotecarla) sin necesidad del consentimiento de los restantes condóminos (Art. 1989 CCCN). Los acreedores de un condómino pueden embargar y ejecutar su parte indivisa sin esperar la partición del bien.

Administración

Si el uso y goce en común no es posible por razones de la cosa o por oposición de un condómino, los copropietarios deben reunirse en asamblea para decidir sobre la administración del bien (Art. 1993 CCCN). Las decisiones se toman por mayoría absoluta, computada según el valor de las partes indivisas (Art. 1994 CCCN).

Costas del Proceso Judicial de División

Un aspecto importante en el juicio de división de condominio son las costas procesales. A diferencia de otros juicios donde las costas suelen imponerse al vencido, en los procesos de división de condominio la regla general es que las costas de la etapa de procedencia se imponen en el orden causado, es decir, cada parte paga sus propios gastos judiciales. Esto se debe a que la acción de división es un derecho de todo condómino y no implica necesariamente que haya habido un litigio causado por la mala fe de una parte.

No obstante, los jueces pueden apartarse de esta regla y evaluar la actitud de cada condómino durante el proceso. Si un condómino se opuso sin razón a la división o adoptó una postura dilatoria, podría ser condenado a pagar las costas. Las costas derivadas de la etapa de ejecución de la sentencia (por ejemplo, los gastos de la subasta o del perito partidor) suelen repartirse entre los condóminos en proporción a sus cuotas.

Preguntas Frecuentes sobre la División de Condominio

• ¿Quién puede solicitar la división de un condominio?
  Cualquier persona que sea copropietaria (condómina) del bien tiene el derecho de solicitar la división en cualquier momento, salvo pacto de indivisión temporaria o que la división haga inútil el bien.
• ¿Es obligatorio seguir en un condominio si uno de los dueños quiere irse?
  No, nadie está obligado a permanecer en un condominio. El derecho a pedir la división es una facultad que tiene cada condómino.
• ¿Puedo vender mi parte indivisa de un bien sin el consentimiento de los otros condóminos?
  Sí, cada condómino puede vender, ceder o gravar libremente su parte indivisa sobre el bien sin necesidad de la aprobación de los demás copropietarios.
• ¿Qué sucede si uno de los condóminos usa el bien común de forma exclusiva?
  El condómino que utiliza el bien de forma exclusiva debe pagar una compensación económica (canon locativo) a los demás condóminos que no pueden usarlo, siempre que estos últimos realicen una oposición fehaciente y reclamen el pago.
• ¿Quién se hace cargo de los gastos y mejoras del bien en condominio?
  Los gastos de conservación y reparación, así como las mejoras necesarias, deben ser pagados por todos los condóminos en proporción a su parte. Las mejoras útiles o suntuarias, en principio, son a cargo de quien las realiza.
• Si el bien no se puede dividir físicamente (es indivisible), ¿cómo se realiza la partición?
  En caso de bienes indivisibles, la partición se realiza económicamente. El bien se adjudica a uno de los condóminos (quien paga al resto) o se vende (generalmente en subasta judicial) y el producido se reparte según las cuotas.

En conclusión, la división de un condominio es un proceso legalmente reconocido y accesible para cualquier copropietario que desee poner fin a la situación de propiedad compartida. Si bien el camino ideal es siempre el acuerdo entre las partes, la ley provee mecanismos, como la vía judicial, para resolver la situación incluso cuando no hay consenso, garantizando que cada condómino pueda obtener el valor correspondiente a su parte indivisa del bien.

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