Alquileres y Ganancias 2025: Nuevas Deducciones

El mercado inmobiliario, un pilar fundamental de la economía, recibe un impulso significativo gracias a las recientes disposiciones de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). Con el objetivo de formalizar las operaciones de alquiler de inmuebles destinados a casa-habitación e incentivar tanto a propietarios como a inquilinos, se han establecido nuevas reglas que impactan directamente en el cálculo del Impuesto a las Ganancias. Estas medidas, detalladas en la Resolución General 5521/2024, publicada en el Boletín Oficial, introducen una deducción adicional que se suma a los beneficios ya existentes, aliviando la carga fiscal de miles de contribuyentes.

La intención detrás de estas modificaciones es clara: facilitar el acceso a la vivienda formal y aumentar la oferta de propiedades declaradas, generando un círculo virtuoso que beneficia a todos los actores involucrados. Entender a fondo estas nuevas reglas es crucial para poder aprovecharlas al máximo y cumplir correctamente con las obligaciones fiscales.

Una Nueva Deducción del 10%: ¿En Qué Consiste?

La principal novedad introducida por la AFIP es la aplicación de una deducción adicional del 10% sobre el monto total anual de los alquileres pagados o percibidos. Este beneficio está dirigido específicamente a aquellos contribuyentes que alquilan o dan en alquiler inmuebles con destino de casa-habitación.

Este porcentaje del 10% se calcula sobre la totalidad de los montos abonados por el inquilino o percibidos por el propietario durante el período fiscal correspondiente. Es un incentivo directo que busca reducir la base imponible sobre la cual se calcula el Impuesto a las Ganancias, generando un ahorro fiscal tangible para quienes cumplen con los requisitos de formalización.

Es vital comprender que esta nueva deducción se presenta como un complemento a los beneficios fiscales preexistentes y no como un reemplazo. Esto significa que los inquilinos, por ejemplo, podrán potencialmente combinarla con otras deducciones aplicables a los alquileres, siempre respetando los topes máximos establecidos por la ley.

Beneficios Clave para los Inquilinos

Para los inquilinos, la posibilidad de deducir el alquiler en el Impuesto a las Ganancias no es nueva. Desde hace tiempo, la normativa permite deducir hasta el 40% del monto abonado en concepto de alquiler anual, con una limitación importante: el monto a deducir no puede superar el equivalente al Mínimo No Imponible (MNI) para el período fiscal correspondiente.

La Resolución General 5521/2024 añade un nuevo estrato de beneficio para los inquilinos: la deducción adicional del 10% sobre el monto anual pagado. Según explicó la especialista tributaria Yanina Beade, esta nueva deducción se suma a la del 40%. Sin embargo, es fundamental entender que la deducción total a la que un inquilino puede acceder (la suma del 40% y el 10% sobre los alquileres) sigue estando sujeta a un tope máximo establecido por la AFIP, relacionado con el Mínimo No Imponible.

Pongamos un ejemplo para ilustrarlo. Si un inquilino paga un alquiler mensual de $400.000, el monto anual asciende a $4.800.000. Sobre este monto, se podría calcular:

• El 40% tradicional: $1.920.000
• El 10% adicional: $480.000

La suma de ambos porcentajes sobre el alquiler total ($1.920.000 + $480.000 = $2.400.000) representa el monto potencial a deducir. Sin embargo, como bien señala la experta, la deducción efectiva está limitada por los topes máximos fijados por la AFIP para cada período fiscal. Para el período fiscal 2023 (cuya declaración vence en 2024), el monto máximo que un inquilino puede deducir por alquileres es de $451.683,19. Para el período fiscal 2024 (cuya declaración se presenta en 2025), este tope asciende a $1.089.368,57.

Es crucial entender que, aunque los porcentajes (40% + 10%) puedan arrojar un monto mayor, la deducción real aplicada a la base imponible del Impuesto a las Ganancias del inquilino estará limitada por estos topes máximos anuales. Este mecanismo asegura que el beneficio se aplique de manera equitativa y dentro de los parámetros fiscales establecidos.

Beneficios Clave para los Propietarios

Los propietarios de inmuebles alquilados con destino casa-habitación también son beneficiarios directos de esta nueva medida. La Resolución General 5521/2024 les permite deducir un 10% sobre los ingresos brutos totales obtenidos en concepto de alquiler durante el año fiscal.

Esta deducción se aplica directamente sobre los montos percibidos antes de calcular el Impuesto a las Ganancias, reduciendo la base imponible del propietario. Retomando el ejemplo anterior, si un propietario recibe $4.800.000 anuales por el alquiler de su propiedad, podría calcular una deducción del 10%, lo que equivaldría a $480.000.

Al igual que para los inquilinos, esta deducción para propietarios también está sujeta a un tope máximo anual. Según la información proporcionada por la especialista, el monto máximo que un propietario puede deducir por este concepto es de $451.683,19 para el período fiscal 2023 y de $480.000 para el período fiscal 2024.

Es importante notar que el tope para propietarios en el período fiscal 2024 ($480.000) es significativamente menor que el tope para inquilinos en el mismo período ($1.089.368,57). Esta diferencia en los topes máximos es una característica clave de la nueva normativa que impacta de forma distinta a cada actor del contrato de alquiler.

Topes Deducibles para Alquileres (Períodos Fiscales 2023 y 2024)

Para clarificar los montos máximos que se pueden deducir en concepto de alquileres bajo esta nueva normativa, presentamos la siguiente tabla comparativa:

Estos son los montos límites que se aplicarán a la deducción total por alquileres para cada período fiscal, independientemente del monto total pagado o percibido, o de los porcentajes calculados (40% o 10%).

Requisitos Indispensables para Acceder a la Deducción

Para poder computar estas deducciones en el Impuesto a las Ganancias, tanto inquilinos como propietarios deben cumplir con ciertos requisitos formales establecidos por la AFIP:

• Contrato de Alquiler Registrado: El contrato de locación debe estar debidamente registrado ante la AFIP, tal como lo estipula la Ley N° 27.737 y las normativas complementarias. La formalización del contrato es un pilar fundamental para la transparencia del mercado y la aplicación de estos beneficios fiscales.
• Comprobantes de Pago Válidos: Cada pago de alquiler debe estar respaldado por una factura o documento equivalente emitido por el locador (el propietario). Estos comprobantes son la prueba fehaciente del monto abonado o percibido y son requeridos por la AFIP al momento de la declaración.
• Presentación del Contrato en AFIP: En el primer período fiscal en que se aplique la deducción y ante cada renovación del contrato, el contribuyente (empleado en relación de dependencia o jubilado) debe enviar una copia del contrato de alquiler en formato PDF a la AFIP a través del servicio “Sistema de Registro y Actualización de Deducciones del Impuesto a las Ganancias (SiRADIG) - TRABAJADOR”. Los propietarios que declaran por otros regímenes (como Responsables Inscriptos o Monotributistas que emiten factura C o B) también deben tener el contrato registrado.

El cumplimiento de estos requisitos es indispensable. La AFIP tiene mecanismos de control cruzado y puede solicitar la documentación respaldatoria. No contar con el contrato registrado o los comprobantes de pago válidos puede derivar en la impugnación de la deducción y posibles sanciones.

Cómo Declarar la Deducción en AFIP (SIRADIG)

La declaración de las deducciones de alquileres en el Impuesto a las Ganancias se realiza principalmente a través del servicio en línea de la AFIP conocido como “Sistema de Registro y Actualización de Deducciones del Impuesto a las Ganancias (SIRADIG) - TRABAJADOR”. Este sistema es utilizado por los empleados en relación de dependencia y jubilados para informar a su empleador (agente de retención) las deducciones y cargas de familia que impactan en el cálculo de la retención mensual del impuesto.

El proceso general para informar los alquileres pagados (para inquilinos) o los ingresos percibidos (para propietarios que son empleados/jubilados y declaran por esta vía) implica los siguientes pasos:

1. Acceder al servicio “SiRADIG - TRABAJADOR” con clave fiscal a través del sitio web de la AFIP.
2. Seleccionar el período fiscal que se desea declarar (por ejemplo, 2023 o 2024).
3. Dentro del formulario F. 572 web, dirigirse a la sección correspondiente a deducciones.
4. Buscar la opción para declarar gastos de alquiler o ingresos por alquiler, según corresponda al inquilino o propietario.
5. Ingresar los datos del contrato de alquiler registrado y los montos pagados o percibidos en cada período (generalmente mensual). Es fundamental que estos montos coincidan con los comprobantes de pago.
6. Informar los datos del locador (propietario) o locatario (inquilino), según sea el caso.
7. Adjuntar la copia del contrato de alquiler en formato PDF la primera vez que se declara y ante cada renovación.
8. Enviar el formulario F. 572 a la AFIP, lo que a su vez notifica al empleador para que considere la deducción en las próximas liquidaciones de haberes.

Para los períodos fiscales anteriores, como el 2023, la AFIP ha extendido el plazo para presentar esta declaración jurada informativa. Originalmente, existían dificultades para informar los montos en el formulario web, lo que impedía su consideración en las liquidaciones mensuales. Con la nueva reglamentación, se habilitó la posibilidad de notificarlo en la Declaración Jurada anual y, a partir de 2024, realizarlo de forma mensual, facilitando la consideración del beneficio a lo largo del año.

Plazos y Fechas Clave para la Declaración

Conocer las fechas límite es esencial para no perder el beneficio de la deducción. La AFIP, mediante la Resolución General 5521/2024, otorgó una prórroga para la presentación de la declaración jurada informativa del período fiscal 2023.

El nuevo plazo límite para informar los alquileres pagados o percibidos correspondientes al período fiscal 2023 (a pagar en 2024) es el 30 de septiembre de 2024.

Esta extensión brinda a los contribuyentes más tiempo para recopilar la documentación necesaria, asegurarse de que el contrato esté registrado y cargar correctamente la información en el sistema SIRADIG. Aprovechar esta prórroga es fundamental para que la deducción sea considerada en la liquidación anual del Impuesto a las Ganancias del período 2023.

Para el período fiscal 2024 (a pagar en 2025) y sucesivos, la normativa permite que la información de los alquileres se declare de forma mensual a través del SIRADIG. Esto significa que los montos pagados o percibidos mes a mes pueden ser informados al empleador, permitiendo que la retención del impuesto se ajuste gradualmente a lo largo del año y no solo al final.

Monotributistas: ¿Pueden Deducir Alquileres?

Una pregunta frecuente es si los propietarios que se encuentran inscriptos en el Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (Monotributo) pueden beneficiarse de la deducción del 10% sobre los ingresos brutos por alquileres. La respuesta es sí, siempre y cuando cumplan con el requisito fundamental de formalización.

Para que un propietario Monotributista pueda computar esta deducción, es imprescindible que emita las correspondientes facturas (generalmente Factura C o B, según corresponda) a su inquilino por cada pago de alquiler recibido. Estos comprobantes, junto con el contrato de alquiler registrado, son la base documental necesaria.

La forma en que el Monotributista aplica esta deducción puede variar ligeramente respecto a un empleado en relación de dependencia, ya que su liquidación de Ganancias se realiza de otra manera (si es que además tiene otras rentas sujetas a Ganancias, ya que el Monotributo reemplaza Ganancias por la actividad monotributada). Sin embargo, la norma establece el beneficio para propietarios de inmuebles con destino casa-habitación, siendo la emisión de comprobantes y el registro del contrato los requisitos clave para su procedencia.

El Impacto y la Importancia de Estas Medidas

La implementación de estas nuevas deducciones y la extensión de plazos tienen un impacto significativo en varios frentes. Por un lado, buscan incentivar la formalización del mercado de alquileres. Al ofrecer beneficios fiscales directos a quienes registran sus contratos y emiten comprobantes, la AFIP promueve la transparencia y el cumplimiento de las obligaciones tributarias.

Para los inquilinos, representa un alivio económico directo. En un contexto de alta inflación y presión sobre los ingresos, poder reducir la base imponible del Impuesto a las Ganancias mediante la deducción de alquileres puede significar una disminución en la retención mensual o un saldo a favor al momento de la liquidación anual. Como señalan los expertos tributarios, “cada peso cuenta”, y este descuento puede marcar una diferencia significativa en la economía personal o familiar.

Para los propietarios formalizados, la deducción del 10% sobre los ingresos brutos también representa una mejora en la rentabilidad neta de la propiedad, compensando en parte las cargas impositivas asociadas a la actividad de alquiler. Esto, a su vez, podría incentivar a más propietarios a ofrecer sus inmuebles en alquiler de manera formal, aumentando la oferta en el mercado.

Estas medidas, en conjunto, contribuyen a ordenar el mercado inmobiliario, proteger los derechos de inquilinos y propietarios mediante contratos formales y mejorar la recaudación fiscal a través de la formalización.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Qué porcentaje adicional puedo deducir por alquileres en Ganancias?

Además de la deducción existente del 40% (para inquilinos), se suma una nueva deducción del 10% sobre el monto total anual de los alquileres pagados o percibidos, siempre para inmuebles con destino casa-habitación.

¿Quiénes se benefician de esta nueva deducción del 10%?

Tanto los inquilinos (locatarios) que pagan alquiler por su casa-habitación como los propietarios (locadores) que perciben ingresos por el alquiler de inmuebles con destino casa-habitación.

¿Cuál es el tope máximo que puedo deducir como inquilino para el período fiscal 2024 (a pagar en 2025)?

Para el período fiscal 2024, el monto máximo total que un inquilino puede deducir por alquileres (sumando el 40% y el 10%) es de $1.089.368,57.

¿Cuál es el tope máximo que puedo deducir como propietario para el período fiscal 2024 (a pagar en 2025)?

Para el período fiscal 2024, el monto máximo que un propietario puede deducir (el 10% sobre los ingresos brutos) es de $480.000.

¿Necesito tener un contrato de alquiler registrado para aplicar estas deducciones?

Sí, es un requisito indispensable que el contrato de alquiler esté debidamente registrado ante la AFIP.

¿Debo presentar los recibos de pago de alquiler?

Sí, es fundamental contar con las facturas o comprobantes equivalentes emitidos por el locador para respaldar los montos declarados.

¿Cómo informo esta deducción a la AFIP?

Los empleados en relación de dependencia y jubilados deben informarla a través del servicio “SiRADIG - TRABAJADOR” (formulario F. 572 web). Otros contribuyentes deben considerar el beneficio al liquidar su declaración jurada anual.

¿Cuál es el plazo para declarar los alquileres del período fiscal 2023?

La AFIP extendió el plazo para presentar la declaración jurada informativa del período fiscal 2023 hasta el 30 de septiembre de 2024.

¿Los propietarios Monotributistas pueden aplicar esta deducción?

Sí, los propietarios inscriptos en el Monotributo pueden computar la deducción del 10% sobre sus ingresos brutos por alquileres, siempre que emitan las facturas correspondientes y tengan el contrato registrado.

Conclusión

Las nuevas disposiciones de la AFIP en materia de deducción de alquileres para el Impuesto a las Ganancias representan una oportunidad significativa tanto para inquilinos como para propietarios. La posibilidad de deducir un 10% adicional, sumado a los beneficios existentes, puede traducirse en un ahorro fiscal considerable. Sin embargo, es fundamental cumplir rigurosamente con los requisitos formales: contar con un contrato registrado y respaldar cada pago con los comprobantes correspondientes. Informar correctamente y en tiempo a través del sistema SIRADIG es el paso final para asegurar que el beneficio se aplique. En un contexto económico desafiante, estar informado sobre estas medidas y aprovecharlas al máximo es una estrategia inteligente para gestionar las finanzas personales y cumplir con las obligaciones tributarias de manera eficiente.

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