Cómo Valuar Inmuebles para Blanqueo AFIP

Tras intensas deliberaciones y negociaciones, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) ha oficializado el procedimiento para adherir al régimen de declaración voluntaria de activos, conocido popularmente como blanqueo de capitales. Esta medida, enmarcada en la Ley 27.743, busca facilitar la regularización de bienes tanto para residentes en Argentina como para aquellos que trasladaron su residencia fiscal al exterior.

El blanqueo representa una oportunidad para sincerar la tenencia de activos no declarados, ofreciendo beneficios fiscales y un "tapón" a fiscalizaciones futuras sobre los bienes declarados. Sin embargo, la adhesión a este régimen implica comprender sus reglas, especialmente en lo que respecta a la valuación de los distintos tipos de bienes. Uno de los aspectos cruciales y que genera mayor interés es cómo determinar el valor de los inmuebles para incluirlos en la declaración voluntaria.

¿Qué Implica el Blanqueo de Capitales 2024-2025?

El régimen permite a los contribuyentes declarar activos no exteriorizados, tanto en el país como en el extranjero. Un punto central es la franquicia que exime del pago de un impuesto especial a los primeros US$100.000 de activos declarados. Por encima de este umbral, se aplican alícuotas progresivas que dependen de la fecha de adhesión al blanqueo.

Las etapas y alícuotas son las siguientes:

• Hasta el 30 de septiembre de 2024: Se abona una alícuota del 5% sobre el excedente de US$100.000.
• Hasta el 31 de diciembre de 2024: La alícuota asciende al 10% sobre el excedente.
• Hasta el 31 de marzo de 2025: La alícuota final es del 15% sobre el excedente.

Existe la posibilidad de que el plazo se prorrogue hasta el 31 de julio de 2025, lo que implicaría mantener la alícuota del 15% para ese período.

La Valuación de Activos: Un Requisito en Dólares

Una norma fundamental del blanqueo es que todos los bienes a declarar, sin excepción, deben ser valuados en dólares estadounidenses. Esto implica que si un activo tiene su valor de origen o fiscal expresado en pesos argentinos, deberá ser convertido a dólares utilizando el tipo de cambio oficial establecido para el régimen. Según la reglamentación, el tipo de cambio a utilizar para esta conversión es de US$1 = $1000.

Cómo Valuar Inmuebles para el Blanqueo: La Regla del Mayor Valor

Para los bienes inmuebles, la ley establece una regla específica para determinar su valor a los efectos del blanqueo. Se debe considerar el mayor valor resultante de comparar tres posibles mediciones:

1. El valor de adquisición.
2. El valor fiscal.
3. Un valor mínimo regulado por la normativa.

Analicemos cada uno de estos valores y cómo se determinan en el contexto del blanqueo:

1. Valor de Adquisición

Corresponde al precio original al que se compró el inmueble. Si la adquisición se realizó en pesos, este valor deberá ser convertido a dólares estadounidenses utilizando el tipo de cambio de US$1 = $1000. Como señalan los expertos, debido a la historia cambiaria de Argentina, el valor de adquisición original en pesos, convertido al tipo de cambio actual del blanqueo, suele resultar en una cifra muy baja en dólares comparada con los valores actuales de mercado o incluso los valores fiscales y mínimos regulados.

2. Valor Fiscal

Se refiere al valor que las autoridades fiscales (provinciales o municipales, según corresponda) asignan al inmueble a los fines del cálculo del impuesto inmobiliario o tributos similares. Este valor, que generalmente está expresado en pesos, también debe ser convertido a dólares estadounidenses utilizando el tipo de cambio de US$1 = $1000 vigente para el blanqueo. El valor fiscal utilizado es el que correspondía al 31 de diciembre de 2023.

3. Valor Mínimo Regulado

Este es un valor específico establecido por la ley de blanqueo. Se calcula multiplicando por cuatro (4) la base imponible que se utiliza para determinar el impuesto inmobiliario o tributos similares correspondientes al 31 de diciembre de 2024. Es crucial notar que se toma la base imponible de una fecha posterior (31/12/2024) a la fecha de corte para la valuación de los otros bienes (31/12/2023), lo que podría generar diferencias importantes. Una vez obtenido este valor en pesos (Base Imponible x 4), debe ser convertido a dólares estadounidenses utilizando el tipo de cambio de US$1 = $1000.

Comparando los Valores: El Mayor es el que Cuenta

Una vez calculados los tres valores (Adquisición, Fiscal y Mínimo Regulado) en dólares estadounidenses, el contribuyente deberá comparar las tres cifras. El valor que resulte ser el más alto es el que deberá declarar a los fines del blanqueo. Expertos tributaristas coinciden en que, en la mayoría de los casos, el valor mínimo regulado terminará siendo el más elevado debido a la metodología de cálculo que considera la base imponible de 2024 y la conversión al tipo de cambio fijo del blanqueo.

Ejemplo Ilustrativo de Valuación

Para clarificar el proceso, consideremos un ejemplo hipotético de un inmueble:

• Fecha de adquisición: Año 2005. Precio de adquisición en pesos: $300.000.
• Valor Fiscal al 31/12/2023 (según catastro): $15.000.000 pesos.
• Base Imponible Inmobiliario al 31/12/2024 (proyectada): $5.000.000 pesos.
• Tipo de cambio del blanqueo: US$1 = $1000.

Procedemos a calcular cada valor en dólares:

1. Valor de Adquisición en USD:

$300.000 pesos / $1000 (tipo de cambio) = US$300

2. Valor Fiscal en USD:

$15.000.000 pesos / $1000 (tipo de cambio) = US$15.000

3. Valor Mínimo Regulado en USD:

Base Imponible (31/12/2024) = $5.000.000 pesos.

Valor Mínimo en pesos = $5.000.000 x 4 = $20.000.000 pesos.

Valor Mínimo en USD = $20.000.000 pesos / $1000 (tipo de cambio) = US$20.000

Comparando los tres valores en USD:

• Valor de Adquisición: US$300
• Valor Fiscal: US$15.000
• Valor Mínimo Regulado: US$20.000

El mayor valor es US$20.000. Por lo tanto, este inmueble debería ser declarado en el blanqueo por un valor de US$20.000.

Impacto en Bienes Personales y Otras Consideraciones

Es importante saber que adherir al blanqueo tiene consecuencias en el Impuesto sobre los Bienes Personales. Los contribuyentes que se acojan al régimen verán incrementada la alíquota aplicable a sus bienes declarados en un 20%. Esto significa que la tasa pasaría del 0,5% al 0,6%.

Además de la valuación, el blanqueo ofrece otras flexibilidades. Por ejemplo, el efectivo blanqueado dentro de la franquicia de US$100.000 puede ser utilizado para compras debidamente documentadas sin pagar el impuesto especial del blanqueo. Esto abre una vía para, por ejemplo, utilizar esos fondos para la adquisición de un inmueble.

Otro punto clave es el denominado tapón fiscal. La ley busca generar certidumbre sobre el patrimonio declarado. Sin embargo, si la AFIP detecta bienes no declarados que superen el 10% del total blanqueado, el contribuyente podría perder este beneficio de tapón fiscal sobre los bienes sí declarados, quedando expuesto a fiscalizaciones sobre todo su patrimonio.

Tabla Resumen de Alícuotas

Preguntas Frecuentes sobre la Valuación de Inmuebles para Blanqueo

Aquí respondemos algunas preguntas comunes sobre la valuación de inmuebles en este régimen:

¿Qué tipo de cambio debo usar para convertir valores en pesos a dólares?

Debe utilizarse el tipo de cambio establecido por la reglamentación para el blanqueo, que es US$1 = $1000.

¿Qué fecha se considera para el valor fiscal del inmueble?

Se considera el valor fiscal vigente al 31 de diciembre de 2023.

¿Qué fecha se considera para la base imponible para calcular el valor mínimo?

Se considera la base imponible establecida a los efectos del impuesto inmobiliario al 31 de diciembre de 2024.

Si compré el inmueble en dólares, ¿necesito convertir el valor?

Si el precio de adquisición original fue pactado y pagado en dólares, ese es el valor de adquisición en USD. Luego deberá compararlo con el valor fiscal y el valor mínimo regulado (convertidos a USD) para determinar el mayor.

¿El valor de mercado actual del inmueble influye en la valuación para el blanqueo?

Directamente, no. La valuación se basa en el mayor entre el valor de adquisición, valor fiscal y valor mínimo regulado, no en una tasación de mercado actual. Aunque indirectamente, la base imponible que se usa para el valor mínimo puede tener alguna relación con valores catastrales actualizados, que a su vez pueden tener cierta lejanía o cercanía con valores de mercado.

¿Qué sucede si el inmueble está a nombre de varias personas?

Según la norma, si un bien está a nombre de más de un sujeto, se presumirá que pertenece en partes iguales a cada titular, a menos que se pueda acreditar una participación diferente.

¿Blanquear un inmueble afecta mis otros impuestos?

Sí, como se mencionó, la adhesión al blanqueo incrementa en un 20% la alícuota del Impuesto sobre los Bienes Personales para los activos declarados.

Consideraciones Finales

El blanqueo de capitales representa una ventana de oportunidad para regularizar la situación patrimonial, especialmente la tenencia de inmuebles no declarados. Comprender el método de valuación, basado en la comparación del valor de adquisición, valor fiscal y valor mínimo regulado, es esencial para una correcta adhesión al régimen. La regla del mayor valor y la conversión a dólares a un tipo de cambio fijo son los pilares de esta valuación.

Si bien la normativa busca simplificar el proceso, la correcta aplicación de las reglas de valuación y la comprensión de las implicancias fiscales (como el impacto en Bienes Personales o el tapón fiscal) requieren un análisis detallado de cada caso particular. Ante cualquier duda, es fundamental buscar el asesoramiento de un profesional especializado en materia tributaria para asegurar una correcta adhesión al blanqueo y evitar futuros inconvenientes con el organismo fiscal.

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